“임대주택 공급도 의무인데”…국토부, 도시정비 ‘개발이익’ 환수 가닥

뉴스출처 : 데일리안 (네이버부동산뉴스)

도시환경정비사업 재개발 통합, 임대주택 공급 의무화 대상
“이중 규제로 수익성 떨어져 사업 진척 더뎌질 수도”
국토교통부가 도시환경정비사업에 토지개발이익 환수를 유지하기로 했다. 서울의 한 주택가 전경.ⓒ연합뉴스국토교통부가 도시환경정비사업에 토지개발이익 환수를 유지하는 것으로 가닥을 잡았다.

이렇게 되면 지난 2018년 재개발로 통합된 도시환경정비사업은 임대주택 의무공급과 개발이익 환수라는 2가지의 규제를 받게 된다. 전문가들은 사업성 저하로 인해 사업이 속도를 내기 어려울 것이라고 지적했다.

31일 국토부와 부동산 업계 등에 따르면 국토부가 발주한 ‘개발이익 환수제도의 개선방안 연구 용역’이 다음달 초 마무리된다. 이 용역은 지난 2018년 2월 도시환경정비사업과 주택재개발사업이 재개발사업으로 통합되며 모호해 진 개발이익 환수에 대한 정책 수립에 목적이 있다.

국토부 토지정책과 관계자는 “용역 결과가 대략적으로 나왔다. 주택 재개발은 제외하고 도시환경정비사업은 개발이익을 환수한다는 내용”이라고 말했다.

원래 도시환경정비사업은 ‘개발이익 환수에 관한 법률’에 따라 개발 이익의 최대 25%를 환수해 왔다. 상업 및 공업 지역을 대상으로 하기 때문에 높은 용적률을 적용받아 성공만 하면 개발이익이 컸기 때문이다.

하지만 해당 사업이 지난 2018년 개발이익을 환수하지 않는 재개발 사업에 통합되면서 개발이익 환수 기준이 모호해졌다.

재개발 사업의 경우 정비기반시설이 열악하고 불량건축물이 밀접한 낙후된 지역의 주거환경을 개선한다는 공익적 의미로 인해 개발이익을 따로 환수하지 않았다. ‘개발이익 환수에 관한 법률’에서도 재개발은 개발이익 환수 대상으로 규정하지 않고 있다.

즉, 원칙대로라면 재개발 사업으로 통합된 도시환경정비사업 역시 개발이익을 환수하지 않아야 한다는 얘기다. 이 때문에 지자체도 혼란을 겪고 있는 상황이다.

서울시 관계자는 “재개발은 개발이익을 환수하지 않고 있어 도시환경정비사업의 개발이익을 어떻게 처리할지 기준 자체가 모호한 상황”이라며 “국토부에서 지침이 내려올 때 까지 기다려야 할 듯 하다”고 말했다.

국토부는 해당 기준을 명확히 하기 위해 제도 개선에 착수한 상태다. 결론은 주택 재개발은 개발이익을 환수하지 않고, 새롭게 편입된 도시환경정비사업은 원래의 개발이익 환수 규정을 유지한다는 것이다.

국토부 관계자는 “도시환경정비사업은 재개발로 통합됐지만 개발이익을 환수할 듯하다”고 말했다.

다만 이렇게 되면 도시환경정비사업의 경우 개발이익 환수와 더불어 임대주택 공급 의무화 규정까지 짊어지게 되는 문제가 생긴다.

재개발 사업은 개발이익 환수가 없는 대신 임대주택 공급을 의무화하고 있는데, 도시환경정비사업도 재개발 사업인 만큼 앞으로는 임대주택을 의무적으로 공급해야 한다.

공급 비율도 높은 편이다. 서울은 5∼20%, 경기·인천은 2.5∼20%, 기타지역은 0∼12%다. 여기에 지자체가 주택수급 상황에 따라 올릴 수 있는 임대 비율도 10%나 돼 서울 재개발 단지에서 나올 수 있는 임대 최대 비율이 30%에 달한다.

이에 대해 전문가들은 수익성 저하로 인해 자칫 사업 진척이 더뎌질 수 있다고 지적한다.

송승현 도시와경제 대표는 “규제가 웬만한 재건축에 못지 않게 됐다”며 “이런 식으로 사업성을 떨어뜨리게 되면 사업 자체가 줄어들 가능성을 배제할 수 없다”고 설명했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “이렇게 이중 규제를 가하게 되면 사업을 진행하기가 어려워진다”며 “물론 도시환경정비사업에서 나오는 주택 물량이 많은 것은 아니지만, 어쨌든 서울은 재개발·재건축이 아니면 공급 통로가 없는 상황이다. 공급 자체를 막아버리는 것”이라고 지적했다.

데일리안 황보준엽 (djkoo@dailian.co.kr)